市委办公厅、市政府办公厅印发《关于加强住宅小区综合管理的实施意见》的通知 2017-03-12 武汉市房管局、公安消防局关于进一步明确物业管理住宅小区消防安全职责的通知 2017-03-12 武汉市住房保障和房屋管理局 武汉市公安消防局 武房规〔2015〕8号 市房管局 市公安消防局关于进一步明确物业管理住宅小区消防安全职责的通知 各区房管局,各区消防大队,各物业服务企业: 为进一步加强本市物业服务小区消防安全管理工作,有效预防和减少火灾事故的发生,确保人民群众生命、财产安全,根据《中华人民共和国消防法》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市消防管理若干规定》等有关法律、法规、规章的规定,现将物业管理住宅小区各主体消防安全的职责通知如下: 一、物业服务企业消防安全职责 物业服务企业要认真贯彻执行消防安全管理的法律法规和标准规范,切实加强“四个能力”建设(检查消除火灾隐患能力、扑救初始火灾能力、组织疏散逃生能力、消防宣传教育能力),按照物业服务合同的约定,做好住宅小区消防安全防范服务工作。 (一)落实消防安全责任制,制定并落实消防安全制度、消防安全操作规程,确定住宅小区消防安全责任人,落实各岗位消防安全管理人,实行防火安全岗位责任制; (二)落实物业服务合同中约定的消防安全事项,配备专(兼)职消防安全员,对员工进行消防安全培训,掌握必备的消防知识和技能,员工应熟练掌握灭火器、消火栓使用方法; (三)设置有消防控制室的住宅小区应落实“256”工作制度(两人值班、五项规程上墙、六项值班检查必填记录),消防控制室值班人员必须持证上岗; (四)对住宅小区内的共用部位、共用设施设备定期开展消防安全检查,及时发现和消除火灾隐患,根据公安机关消防机构或公安派出所下达的整改要求,及时整改火灾隐患; (五)保障公共消防设施、器材以及消防安全标识完好有效,依据物业服务合同,对自动消防设施维护保养,每年委托有资质的消防检测机构进行一次检测,建立并妥善保管消防管理档案和技术资料。业主委员会依照《湖北省消防条例》第三十一条的规定直接委托有资质的消防检测机构从事此项工作的除外,但物业服务企业应做好相应配合工作; (六)设置有社区消防室的住宅小区,物业服务企业应当配合社区加强对办公房屋、装备器材的日常维护保养,组织志愿消防队开展日常隐患排查、消防入户宣传、每季度开展一次日常实操演练; (七)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,划定停车泊位不得占用消防车通道,通向楼顶平台的疏散门窗不得上锁,应易于向外开启; (八)制定本住宅小区消防安全防范服务计划、扑救初起火灾应急处置和疏散逃生预案,每年至少组织一次消防演练; (九)发现火灾应及时报警,立即开展初始火灾扑救,并向实施灭火的消防队提供必要的协助,火灾扑灭后保护火灾现场,协助火灾事故调查; (十)应当依法履行住宅小区消防安全管理责任,及时排查、发现、整改和劝阻住宅小区内消防安全隐患,并做好工作记录,存档备查,对存在消防隐患且拒不整改的还需要填写《违规行为报告书》,报告辖区街道办事处和公安派出所; (十一)配合社区居民委员会开展社区消防安全工作,定期开展消防安全宣传教育; (十二)法律、法规、规章规定的其他消防职责。 二、业主(使用人)消防安全责任 维护住宅小区消防安全是全体业主共同的责任,每位业主都有保护消防设施、预防火灾、报告火警、配合物业服务企业整改和消除火灾隐患的义务,要主动落实消防安全责任。 (一)业主(使用人)应遵守公共消防安全管理规定,负责专有部分的消防安全工作; (二)业主(使用人)应严格执行用电、用火、用油、用气安全管理规定,对被监护人进行防火教育,发现违章行为及时举报; (三)业主(使用人)应严格执行易燃易爆危险品管理规定,不得非法储存、销售易燃易爆物品或者燃放烟花爆竹; (四)业主(使用人)应保持楼梯、走道和安全出口畅通,不得堆放物品、存放车辆、停放电动车违规充电或者设置其他障碍物; (五)业主(使用人)不得擅自改变住宅使用性质,将住宅用作或租赁用作经营宾馆、餐厅和公共娱乐场所,以及设置胶囊房、三合一场所等; (六)业主(使用人)不得擅自拆卸、改装、装备、移动居民住宅楼内燃气设施及管线,不得私拉乱接电气线路、超负荷使用电气设备、安装不合规格的保险丝、片或在配电箱、电缆井内堆放杂物; (七)业主(使用人)应爱护消防设施、器材,不得损坏、挪用或者擅自拆除;已建立维修资金专户的物业管理住宅小区,当消防设施出现损坏或出现功能障碍时,经“双三分之二”以上业主同意或公安机关消防机构出具的书面意见,业主委员会应当按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》及相关文件规定及时申请维修资金进行维修; (八)业主(使用人)应积极参加物业服务企业组织的消防培训和灭火疏散演练; (九)业主委员会应组织、督促业主(使用人)遵守消防法律、法规和规章; (十)业主委员会应配合社区居民委员会依法履行消防安全自治管理职责,支持社区居民委员会开展消防工作,并接受其指导和监督; (十一)业主委员会应监督、协助物业服务企业落实消防安全服务职责; (十二)业主(使用人)、业主委员会应依法履行或者履行约定的其他消防安全责任。 三、各区房管部门消防安全协管职责 各区房管部门要依照消防法律法规的规定协助消防部门落实对物业服务企业的行业协管职责,按照“管行业必须管安全”的要求开展消防安全检查。 (一)指导物业服务企业按照合同约定履行消防安全责任,做好消防安全“四个能力”建设工作; (二)组织开展住宅小区消防安全隐患排查,对不履行消防安全职责的物业服务企业,要定期通报,通过主流媒体“实名制”曝光,根据公安机关消防机构或公安派出所做出的处理决定记入物业服务企业信用信息档案;情节严重的,严格按照《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》进行查处; (三)督促物业服务企业落实对违反消防法律法规行为的巡查发现、劝阻和报告责任,检查《违规行为报告书》报告制度的执行情况; (四)已建立维修资金专户的物业管理住宅小区,当消防设施出现损坏或功能障碍时,经“双三分之二”以上业主同意或公安机关消防机构出具的书面意见,各区房管部门要指导业主委员会、社区居民委员会及时申请维修资金进行维修。住宅区共用消防设施保修期内的维修等费用,由建设单位承担;保修期满后的维修、更新和改造费用,纳入共用设施设备专项维修资金开支范围;没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担,没有约定或者约定不明确的,按照各自专有部分建筑面积所占比例承担; (五)组织开展住宅小区消防安全应急处置演练。 四、各区公安机关消防机构和公安派出所消防安全监管职责 公安派出所依法对管辖区域内的居民住宅区物业服务企业履行消防安全职责的情况实施日常消防监督检查,公安机关消防机构依法对住宅小区消防安全管理情况进行抽查,对公安派出所进行业务指导。 (一)公安派出所应当对住宅小区的消防合法性、消防安全管理、建筑防火、消防设施等情况进行消防监督检查; (二)公安派出所负责受理住宅小区物业服务企业报送的《违规行为报告书》,对报告的小区消防安全违法违规行为及时赴现场核实情况,依法依规处置; (三)公安机关消防机构和公安派出所应当组织开展经常性的消防宣传教育,普及消防常识,提高公民的消防安全素质。 房管部门、公安机关消防机构和公安派出所可依照相关法律规定,对未履行住宅小区消防安全主体责任的物业服务企业进行处罚。 五、本通知自发文之日起施行,有效期五年。 武汉市住房保障和房屋管理局 武汉市公安消防局 2015年12月29日 抄送:市消委会,市安委会,市公安局。 武汉市住房保障和房屋管理局办公室 2015年12月29日印发 打印:杨雪 校对:程磊 共印2000份 湖北省物业服务和管理条例 2017-03-12 湖北省物业服务和管理条例 (2016年7月28日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,2016年10月1日起施行) 目 录 第一章 总 则 第二章 物业区域的规划与建设 第三章 业主及业主大会 第四章 物业服务企业 第五章 物业服务 第六章 物业的使用与维护 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章 总 则 第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益,规范物业服务和监督管理活动,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。 本条例所称物业服务,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。 第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作,依法履行下列职责: (一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理; (二)对物业服务企业组织开展信用评价; (三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理; (四)对物业的使用与维护进行监督管理; (五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督; (六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理; (七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台; (八)处理物业服务活动中的投诉; (九)法律、法规规定的其他职责。 县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门,按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。 物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。 联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。 第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度,提高物业服务水平。 第二章 物业区域的规划与建设 第八条 物业区域的划分,应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。 城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时,应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。 第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。 物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业区域。 第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前,向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。 房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见,自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。 建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图,以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准,并在房屋买卖合同中明示。 第十一条 已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的,由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及相关业主意见后,确定物业区域。 调整物业区域的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条 新建住宅的,建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房: (一)不低于总建筑面积千分之二,且最少不低于一百平方米; (二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。 物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得分割、转让、抵押,也不得擅自变更用途。 业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于二十平方米。 第十三条 城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中,应当对物业服务用房的设计指标进行审查。 房产行政主管部门在核发房屋销售许可时,应当对物业服务用房进行核查。 第十四条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房,由物业服务企业经营管理,收益用于补充物业服务费。 第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。 建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。 第十六条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的,由业主大会决定是否移交。 决定移交的,房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收。验收不合格的,由专业经营单位提出整改方案,经整改合格后移交。 专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。 第十七条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区,县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划,加大资金投入,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。 街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业区域,并报房产行政主管部门备案。 第三章 业主及业主大会 第十八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。 第十九条 一个物业区域成立一个业主大会,业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表的产生方式由业主大会决定。 业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第二十条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议: (一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的; (二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的; (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。 首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。 第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 第二十二条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。 业主大会筹备组应当做好以下工作: (一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则; (三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则; (四)提出首届业主委员会委员候选人名单; (五)首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主,前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。 第二十三条 建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。 第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项: (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则; (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务; (三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业; (四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案; (五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金; (六)改建、重建共有建筑物及其附属设施; (七)改变共有部分的用途; (八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用; (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准; (十)改变或者撤销业主委员会作出的决定; (十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。 业主大会的决定,对全体业主具有约束力。 第二十五条 业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定: (一)专有部分面积按照建筑面积计算,建筑物总面积按照专有部分面积之和计算; (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数按照以上统计的总和计算。 第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议: (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的; (二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的; (三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。 第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生,对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。 业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。 业主委员会委员只能由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的,应当重新选举业主委员会。 第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。 第二十九条 业主委员会应当履行下列职责: (一)执行业主大会的决定和决议; (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业区域内显著位置公布书面报告,接受业主询问; (三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题,维护业主合法权益; (五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用; (七)根据业主大会决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用,并公布经营所得收益和支出情况; (八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作; (九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。 业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。 第三十条 业主委员会委员不得有下列行为: (一)拒绝或者放弃履行委员职责; (二)挪用、侵占业主共有财产; (三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬; (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人; (五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动; (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务。 第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止: (一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的; (二)不再具备业主身份的; (三)不再具备履行职责能力的; (四)任职期间被追究刑事责任的; (五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。 第三十二条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。 第三十三条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交新一届业主委员会。 业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。 拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交,公安机关应当依法协助。 第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支,不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况,应当每年在物业区域内显著位置公布一次,接受业主监督。 第四章 物业服务企业 第三十五条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。 物业服务企业应当具有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。 第三十六条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利: (一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用; (二)劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为; (三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。 任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。 第三十七条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务: (一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务; (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人; (三)落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作; (四)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理; (五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修; (六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务; (七)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件; (八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务; (九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。 第三十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示: (一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话; (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等; (三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等; (四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况; (五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况; (六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项; (七)其他应当公示的信息。 业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。 第三十九条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为: (一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动; (二)擅自设置营业摊点; (三)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。 物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。 第四十条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系,听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容;定期组织对物业服务企业进行检查和考核,并向社会公布。 物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。 第五章 物业服务 第四十一条 住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的,经房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。 业主购买住宅物业后,建设单位更换前期物业服务企业的,应当征得半数以上业主同意。 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报房产行政主管部门备案。 第四十二条 前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。 前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用,由业主承担。 第四十三条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 交付的物业应当具备以下条件: (一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案; (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置; (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成; (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求; (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书; (六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施; (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全; (八)法律、法规规定的其他条件。 建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。 第四十四条 建设单位应当在物业交付十五日前,与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。 第四十五条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,向房产行政主管部门备案下列资料: (一)前期物业服务合同; (二)物业承接查验协议; (三)建设单位移交资料清单; (四)查验、交接记录; (五)其他与承接查验有关的资料。 第四十六条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。 物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。 第四十七条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。 物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报房产行政主管部门备案。 第四十八条 业主、物业使用人应当遵守业主公约或者管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。 业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。 业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。 第四十九条 业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的,原物业服务合同应当继续履行,物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。 业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续,并履行下列交接义务: (一)移交本条例第四十五条规定的资料; (二)移交物业服务用房; (三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料; (四)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料; (五)结清预收、代收和预付、代付的有关费用; (六)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料; (七)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料; (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 第五十条 业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理,并对下列事项作出决定: (一)自行管理的执行机构、管理人; (二)自行管理的内容、标准、费用和期限; (三)聘请专业经营单位的方案; (四)其他有关自行管理的内容。 第六章 物业的使用与维护 第五十一条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 业主对物业专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,承担义务。 第五十二条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外,影响相邻人合法权益的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。 第五十三条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续,经营所得收益属于全体业主共有。 业主委员会、物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况,接受业主监督。 第五十四条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。 物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。 第五十五条 物业区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。 第五十六条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。 第五十七条 物业区域内禁止下列行为: (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品; (二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方; (三)违法建设建筑物、构筑物,破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途; (四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地; (五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通; (六)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等; (七)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品; (八)违反规定停放车辆; (九)违反规定出租房屋; (十)违反规定饲养动物或者种植植物; (十一)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告,有关行政主管部门应当依法处理。 第五十八条 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定,并向社会公布。 业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约,携犬只出户的,应当束犬链牵引;犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。 物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督,及时制止违法违规养犬行为。 第五十九条 城乡规划、建设、公安、环境保护、城市管理、工商行政管理、价格等行政主管部门,应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,并在物业区域内显著位置公布联系方式,依法及时处理物业区域内的违法行为。 第六十条 建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。 建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。 物业保修金交存期限为五年。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有结余的,应当返还建设单位。 第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主应当及时养护、维修,相邻业主应当提供便利。 第六十二条 物业保修期满后,物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,由全体业主共同承担,法律、法规另有规定的除外。 共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 电梯等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责定期维护、保养,确保使用安全。 第六十三条 住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。 住宅专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据业主公约或者管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。 第六十四条 物业保修期满后,发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、居(村)民委员会应当先行采取应急措施,并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请: (一)屋面、外墙渗漏的; (二)电梯故障的; (三)消防设施故障的; (四)公共护栏(围)破损严重的; (五)楼体外立面有脱落危险的; (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的; (七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。 房产行政主管部门收到维修申请后,应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。 第六十五条 住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。 已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备,其维修、养护、更新等费用,不得从物业服务费中列支。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当配合。 第七章 法律责任 第六十六条 违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第六十七条 建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入企业信用档案: (一)违反本条例第二十三条、第四十一条第三款,未按照规定报送相关资料或者备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款; (二)违反本条例第四十一条第一款,未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款; (三)违反本条例第六十条第一款,在物业保修期内未按照规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,依法确定有法定资质的第三方进行维修,所需费用由建设单位承担,并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。 第六十八条 专业经营单位违反本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十五条第一款,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。 第六十九条 物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入物业服务企业信用档案: (一)违反本条例第三十七条第二款,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚; (二)违反本条例第三十八条第一款,未按照规定在物业区域内公示有关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款; (三)违反本条例第三十九条第一款规定的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;有收益的,用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚; (四)违反本条例第四十五条、第四十六条第一款、第四十七条第三款,未按照规定备案或者保存、移交物业承接查验资料、档案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款; (五)违反本条例第四十九条,擅自撤离物业区域、停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。 第七十条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款,泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚,由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。 第七十一条 建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条,销售或者变相销售停车位、车库的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正,退还违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;未按照规定出租停车位、车库的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。 第七十二条 业主、物业使用人违反本条例第五十八条第一款,在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关没收犬只,并处5千元以上1万元以下罚款。 业主、物业使用人违反本条例第五十八条第二款,携犬只出户未束犬链牵引的,由公安机关责令改正;拒不改正的,处500元以上1千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。 第七十三条 国家机关及其工作人员有下列情形之一的,由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分: (一)未按照规定履行监督管理职责的; (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的; (三)未按照规定在物业区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的; (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的; (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的; (六)违法实施行政许可或者行政处罚的; (七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。 第八章 附 则 第七十四条 本条例规定的业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制订。 第七十五条 本条例自2016年10月1日起施行。 物业管理条例 2017-03-12 物业管理条例   (2003年6月8日国务院令第379号公布,2003年9月1日起施行。国务院于2007年8月26日修订,发布国务院令第504号,自2007年10月1日开始施行,共7章70条。根据2016年3月1日施行的《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号第三十五条之规定,删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。) 第一章 总 则   第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。   第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。   第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。   第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。   第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 业主及业主大会   第六条 房屋的所有权人为业主。   业主在物业管理活动中,享有下列权利:   (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;   (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;   (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;   (四)参加业主大会会议,行使投票权;   (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;   (六)监督业主委员会的工作;   (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;   (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;   (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;   (十)法律、法规规定的其他权利。   第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:   (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;   (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;   (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;   (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;   (五)按时交纳物业服务费用;   (六)法律、法规规定的其他义务。   第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。   业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。   第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。   物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。   第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。   第十一条 下列事项由业主共同决定:   (一)制定和修改业主大会议事规则;   (二)制定和修改管理规约;   (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;   (四)选聘和解聘物业服务企业;   (五)筹集和使用专项维修资金;   (六)改建、重建建筑物及其附属设施;   (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   业主可以委托代理人参加业主大会会议。   业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。   业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。   第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。   住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。   业主委员会应当做好业主大会会议记录。   第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:   (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;   (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;   (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;   (四)监督管理规约的实施;   (五)业主大会赋予的其他职责。   第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。   业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。   业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。   第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。   管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。   管理规约对全体业主具有约束力。   第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。   第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。   业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。   第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。   在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。   住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业管理   第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。   第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。   建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。   第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。   第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。   住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。   第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。   第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。   第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。   第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。   第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:   (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;   (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;   (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;   (四)物业管理所必需的其他资料。   物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。   第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。   第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。 第四章 物业管理服务   第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。   国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。   第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。   第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。   物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。   第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。   物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。   第三十六条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。   业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。   第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。   第三十八条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。   物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。   第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。   第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。   第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。   第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。   第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。   第四十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。   物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。   第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。   有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。   第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。   物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。   第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。   物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。   第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 第五章 物业的使用与维护   第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。   业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。   第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。   因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。   业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。   第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。   前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。   第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。   物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。   第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。   专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。   专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。   第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。   第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。   责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。 第六章 法律责任   第五十六条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。   第五十七条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。   第五十八条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。   第五十九条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。   以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。   第六十条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。   第六十一条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。   第六十二条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。   第六十三条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。   第六十四条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:   (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;   (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;   (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。   个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。   第六十五条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。   第六十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。   第六十七条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。 第七章 附 则   第六十八条 本条例自2003年9月1日起施行。 武汉市人民政府重大行政决策程序规定 2017-03-10 武汉市人民政府重大行政决策程序规定 第一章 总则    第一条 为了规范市人民政府重大行政决策行为,保障重大行政决策的合法性、科学性和民主性,增强政府公信力和执行力,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》等法律、法规规定,结合本市实际,制定本规定。  第二条 本规定适用于市人民政府重大行政决策的制定、实施与管理。  第三条 本规定所称重大行政决策,是指市人民政府在依法履行宏观调控、市场监管、公共服务、社会管理等职责过程中,对关系本市行政区域内经济社会发展全局、社会涉及面广、与人民群众切身利益密切相关的重大事项所作出的决定。  第四条 重大行政决策应当遵循依法、科学、民主、公开、高效的原则,建立公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定、决策后评估的程序机制和决策失误责任终身追究、责任倒查的责任机制。  第五条 市人民政府办公厅负责重大行政决策事项清单和年度目录的拟订、会议安排,并负责组织和监督决策后评估。   重大行政决策起草单位(以下简称决策起草单位)负责组织重大行政决策的公众参与、专家论证和风险评估。   市人民政府法制机构负责重大行政决策的合法性审查。   市监察部门负责重大行政决策的行政监察。   市人民政府其他部门按照各自职责做好重大行政决策的相关工作。 第二章 决策范围和目录管理  第六条 下列事项应当纳入重大行政决策范围: (一)国民经济和社会发展规划以及年度计划、城市总体规划、土地利用总体规划、市人民政府确定的重要专项规划和区域规划的编制和修订; (二)全面深化改革方面的重大政策和措施的制定; (三)市场监管、公共服务、社会管理、自然资源和环境保护等方面的重大公共政策和措施的制定; (四)行政收费、政府性基金的项目和标准,实行政府定价的重要公用事业、公益性服务价格的制定或者调整; (五)政府重大投资和重大建设项目确定; (六)直接涉及公众切身利益或者社会关注度高的其他重大事项。 对于上述应当纳入重大行政决策范围的事项,市人民政府办公厅应当会同市发展改革、财政、国土规划、环境保护、城乡建设、交通运输等部门以及市人民政府法制机构及时制定市人民政府重大行政决策事项清单。   地方性法规草案的提出、市人民政府规章的制定、人事任免和重大突发事件的处理,依照有关法律、法规、规章的规定执行。市人民政府非重大行政决策事项按照《武汉市人民政府工作规则》(武政〔2013〕101号)的有关规定执行。   法律、行政法规对本条第一款规定事项的决策程序另有规定的,依照其规定执行。  第七条 重大行政决策实行年度目录管理。市人民政府办公厅应当根据市人民政府重大行政决策事项清单编制年度重大行政决策事项目录(以下简称决策目录)。  第八条 重大行政决策提出单位每年应当将拟纳入决策目录的议题建议按照规定时间及时报市人民政府办公厅审查。   经审查,认为按照《武汉市人民政府工作规则》(武政〔2013〕101号)规定应当由市人民政府作出决策决定的议题建议,由市人民政府办公厅汇总编制决策目录送审稿并按照程序提交市人民政府常务会议审议。   经审议通过的决策目录由市人民政府办公厅印发实施。  第九条 决策目录实行动态管理。重大行政决策提出单位应当根据市人民政府年度工作任务的变更,及时提出拟调整的决策议题建议,并履行本规定第八条规定的程序。 第三章 决策草案拟订  第十条 纳入决策目录的重大行政决策事项按照以下规定确定决策起草单位:    (一)市人民政府市长或者分管副市长直接提出的重大行政决策事项,按照市人民政府工作部门的法定职责确定决策起草单位。涉及多个部门的,以其中的主责部门为决策起草单位;无主责部门的,由市人民政府市长或者分管副市长指定决策起草单位;   (二)市人民政府工作部门或者下一级人民政府提出的重大行政决策事项,提出的部门或者下一级人民政府为决策起草单位;   (三)人大代表和政协委员通过代表建议、议案、提案等方式提出的重大行政决策事项,建议、议案、提案的承办部门为决策起草单位;   (四)公民、法人或者其他组织向市人民政府提出的重大行政决策事项,市人民政府相关部门为决策起草单位。   决策起草单位应当邀请提出重大行政决策事项的人大代表、政协委员、公民、法人或者其他组织参与重大行政决策草案(以下简称决策草案)的起草。  第十一条 决策起草单位可以自行组织起草决策草案初稿,也可以委托有关专家或者专业研究机构起草。决策草案应当包含决策目标、工作任务、措施方法、时间步骤、决策实施部门和配合部门、经费预算、决策后评估计划等内容,并附有起草说明。   决策起草单位起草决策草案初稿,应当依照有关法律、法规、规章,并开展调查研究,全面掌握和分析重大行政决策事项所涉及的有关情况。   对需要进行多方案比较研究的重大行政决策,应当拟订2个以上可以供选择的备选方案。  第十二条 决策起草单位应当对重大行政决策事项的主要风险源、风险点进行排查。经排查认为存在社会稳定、生态环境、财政和公共安全等风险的,应当组织重大行政决策风险评估。   社会稳定风险评估应当对重大行政决策可能引发的社会矛盾纠纷、群体性事件或者其他不稳定因素和指标予以评估,确定风险等级,并提出相关处理意见和建议。   生态环境风险评估应当对重大行政决策可能造成的环境影响进行分析、预测和评估,提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。   财政风险评估应当对财政资金的投入额度、承受能力、成本效益等情况进行分析和评估,提出相关处理意见和建议。   公共安全风险评估应当对重大行政决策可能造成的公共安全影响进行分析、预测和评估,确定风险等级,提出预防或者减轻不良公共安全影响的对策和措施。   重大行政决策风险评估可以委托有资质的第三方专业评估机构进行。  第十三条 决策起草单位应当充分听取相关部门意见,形成风险评估报告,确定风险等级,提出风险防范措施和化解处置预案。  第十四条 重大行政决策实行专家咨询论证。对专业性、技术性较强的重大行政决策事项,决策起草单位应当组织专家咨询论证会,从重大行政决策咨询论证专家库中抽取相关领域5名以上专家或者委托专业研究机构对重大行政决策的必要性和可行性等问题进行咨询论证。   决策起草单位不得选择与重大行政决策事项有直接利害关系或者可能影响客观公正的专家、专业机构进行咨询论证。   专家进行咨询论证,应当出具签名或者盖章的书面论证报告,并作为重大行政决策的重要依据。 第四章 征求意见  第十五条 决策起草单位应当就决策草案初稿书面征求市人民政府相关部门和区人民政府(含武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉新港管委会,下同)的意见。  第十六条决策起草单位应当根据风险评估报告、专家咨询论证意见以及各区、各有关部门的意见,修改形成决策草案征求意见稿向社会公开征求意见。   决策起草单位可以通过政府网站、政府公报、新闻发布会以及报刊、广播、电视、网络等新闻媒体征求意见,也可以通过问卷调查、座谈等方式征求意见。公开征求意见时间不得少于30日,因情况紧急等原因需要缩短时间的,公开征求意见时应当予以说明。 对直接涉及公众切身利益或者社会关注度高的重大行政决策事项,决策起草单位应当及时、全面、准确发布相关信息,并通过适当方式对公众意见集中的有关问题进行解释说明。  第十七条 重大行政决策涉及下列情形之一的,应当举行听证会:   (一)法律、法规、规章规定应当听证的;   (二)直接涉及公众切身利益,公众对重大行政决策方案有重大意见分歧或者社会关注度高,经市人民政府决定召开听证会的。   听证会应当公开举行,涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。  第十八条 以听证会方式征求公众意见的,应当按照以下要求进行:   (一)听证会由决策起草单位负责组织;   (二)听证会由听证主持人、听证记录员、听证陈述人和听证代表组成;   (三)听证会举行30日前,听证会组织单位应当通过政府网站、新闻媒体等向社会公布听证代表的名额、报名条件以及具体报名办法并接受报名。听证会举行15日前,应当公布听证会举行的时间、地点、内容和听证代表名单;   (四)听证代表由听证会组织单位根据听证事项的内容和影响范围分不同利益群体合理确定;   (五)决策草案征求意见稿、起草说明以及其他相关材料应当至少在听证会举行10日前送达听证代表;   (六)决策起草单位应当制作听证笔录,在充分考虑、采纳听证代表合理意见的基础上制作听证报告。对不予采纳的意见,应当与听证代表及时沟通,并在听证报告中说明理由;   (七)听证会应当设旁听席位,允许群众旁听和新闻媒体采访报道。   法律、法规、规章对听证程序有规定的,依照其规定执行。  第十九条 决策草案提请市人民政府审议前,决策起草单位应当向市人大、市政协有关专门委员会报告,听取意见。重大行政决策涉及司法机关职责的,决策起草单位应当征求司法机关意见。  第二十条 征求意见完成后,由决策起草单位对决策草案征求意见稿修改完善后形成决策草案修改稿。拟决策事项无重大意见分歧的,决策草案修改稿经决策起草单位领导集体讨论通过后,形成决策草案提请市人民政府审议。   拟决策事项存在重大意见分歧的,决策起草单位应当主动进行协调;经协调不能达成一致意见的,由市人民政府办公厅会同决策起草单位对意见进行分类整理,形成征求意见情况说明后报请市人民政府决定。 第五章 审查、决定与公布  第二十一条 决策草案提请市人民政府审议时,决策起草单位应当提交以下材料:   (一)提请市人民政府审议的请示;   (二)决策草案及其起草说明;   (三)决策草案的法律、法规、规章以及政策文件依据;   (四)征求意见汇总材料、风险评估报告、专家咨询论证报告等相关材料,经听证的还应当提交听证报告。   市人民政府办公厅应当自收到决策草案及相关材料之日起5个工作日内作出处理。材料齐备的,应当将决策草案送交市人民政府法制机构进行合法性审查;材料不齐备的,应当退回决策起草单位补充材料。  第二十二条 建立重大行政决策合法性审查机制。未经市人民政府法制机构审查的决策草案,不得提交市人民政府审议。市人民政府法制机构应当自收到决策草案审查材料之日起10个工作日内提出合法性审查意见。重大、疑难、复杂的决策草案,审查期限可以延长10个工作日。   合法性审查应当包括以下内容:   (一)重大行政决策事项是否属于市人民政府法定权限;   (二)决策草案的内容是否合法;   (三)决策草案的拟订过程是否符合规定的程序;   (四)其他合法性事项。   市人民政府法制机构在合法性审查过程中,可以要求决策起草单位补充相关材料。补充相关材料的时间不计入合法性审查期限。   市人民政府法制机构进行合法性审查时,认为有必要的,可以邀请相关法律专家进行合法性论证。市人民政府法制机构应当充分考虑、采纳专家提出的合理论证意见。   市人民政府法制机构应当根据不同情况对决策草案提出以下书面审查意见:   (一)建议提交市人民政府审议;   (二)建议修改完善部分内容后提交市人民政府审议;   (三)决策草案超越市人民政府法定权限、其内容或者拟订程序存在重大问题的,建议不提交或者暂不提交市人民政府审议。  第二十三条有下列特殊情形之一,且不适用《中华人民共和国突发事件应对法》规定的重大行政决策事项,经市人民政府市长或者分管副市长批准,可以不履行本规定规定的公众参与、专家论证、风险评估等程序,但是应当履行合法性审查和集体讨论决定程序:   (一)为保障公共安全、经济安全和社会稳定,需要立即作出决策的;   (二)执行上级机关的紧急命令和决定,需要立即作出决策的;   (三)其他需要立即作出决策的紧急情形。   有前款情形的,决策起草单位应当在决策草案的起草说明中对未履行公众参与、专家论证、风险评估等程序的原因予以说明。  第二十四条 决策草案应当经市人民政府全体会议或者常务会议集体审议决定。   市人民政府办公厅应当自收到市人民政府法制机构合法性审查意见之日起10个工作日内作出处理,认为可以提交市人民政府审议的,应当提请市人民政府市长组织市人民政府全体会议或者常务会议审议;认为暂不能提交市人民政府审议的,应当退回决策起草单位要求其修改完善;认为不能提交市人民政府审议的,应当退回决策起草单位并说明理由。   重大行政决策审议决定程序应当按照以下规定进行: (一)决策起草单位作起草说明; (二)集体审议。   市人民政府全体会议或者常务会议应当对决策草案作出通过、不予通过、修改后再次审议或者暂缓审议的决定。   决策草案暂缓审议期间,决策起草单位可以根据实际情况变化提请市人民政府再次审议,是否再次审议由市人民政府市长决定。被暂缓审议超过2年的决策草案,不再审议。  第二十五条市人民政府全体会议或者常务会议审议重大行政决策事项时,会议组成人员应当充分发表意见。会议组成人员的意见、会议讨论情况和决定应当如实记录,对不同意见应当予以载明。  第二十六条 重大行政决策事项需要报请上级机关批准的,按照有关规定办理。   决策草案依法应当向市人民代表大会及其常务委员会报告或者提请审议决定的,按照法定程序办理。   纳入市政协协商目录范围的重大行政决策事项,决策草案应当履行民主协商程序的,按照有关规定办理。  第二十七条 除依法应当保密的外,重大行政决策事项、依据和结果应当通过政府网站、新闻媒体等向社会公开。 第六章实施与监督  第二十八条 根据法定职责或者市人民政府指定负责重大行政决策实施的单位,应当按照实施任务和责任的要求,制订实施方案,落实实施措施,跟踪实施效果,确保实施的质量和进度。  第二十九 条重大行政决策实行决策后评估制度。重大行政决策后评估工作应当按照以下规定进行:   (一)评估责任单位为重大行政决策实施单位;   (二)评估应当定期进行,其周期根据重大行政决策所确定的决策实施时限或者有效期确定;   (三)评估委托第三方专业研究机构进行的,该专业研究机构应当未曾参与重大行政决策起草阶段的相关论证、评估工作;   (四)评估应当征询公众意见,公民、法人或者其他组织可以对重大行政决策实施情况提出评估意见和建议,评估责任单位应当就采纳情况作出书面答复并说明理由;   (五)评估责任单位应当制作重大行政决策后评估报告并提交市人民政府,重大行政决策后评估报告应当就决策内容、决策实施情况作出评估,并提出继续实施、停止实施、暂缓实施或者修改实施等重大行政决策实施建议。   重大行政决策在实施过程中因不可抗力或者客观情况发生重大变化而可能导致重大行政决策目标全部或者部分不能实现的,决策实施单位应当及时组织采取临时补救措施,并依据本条前款规定组织决策后评估。   重大行政决策后评估报告建议停止实施或者暂缓实施决策的,或者建议对决策内容作重大修改的,应当经市人民政府全体会议或者常务会议讨论决定。   按照规定应当报请上级行政机关批准或者市人民代表大会及其常务委员会审议决定的,按照有关程序办理。   市人民政府作出停止实施、暂缓实施或者修改重大行政决策决定的,决策实施单位应当采取有效措施,尽量避免或者减少经济损失和不良社会影响。  第三十条 市人民政府督查部门应当组织开展对重大行政决策起草、实施和评估的检查、督办等工作,根据决策内容和政府工作部署,采取跟踪检查、督促催办等措施,保障决策按照规定程序制定和实施,并及时向市人民政府报告监督检查情况。   公民、法人或者其他组织有权监督重大行政决策的作出和实施工作,可以向市人民政府、决策起草单位、决策实施单位提出意见或者建议。   人大代表、政协委员依法对重大行政决策的作出和实施工作进行监督。 第七章 法律责任  第三十一条 重大行政决策机关或者决策起草单位违反本规定,导致决策严重失误的,或者依法应当及时决策但久拖不决造成重大损失、恶劣影响的,依照《行政机关公务员处分条例》(国务院令第495号)、《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》(中办发〔2009〕25号)以及《武汉市行政过错责任追究办法》(市人民政府令第257号)等相关规定,追究行政首长、负有责任的其他领导人员和其他直接责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第三十二条 重大行政决策实施单位违反本规定,未全面、及时、正确实施市人民政府重大行政决策的,依照《行政机关公务员处分条例》(国务院令第495号)、《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》(中办发〔2009〕25号)以及《武汉市行政过错责任追究办法》(市人民政府令第257号)等相关规定,追究行政首长、负有责任的其他领导人员和其他直接责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第三十三条 建立重大行政决策失误和未全面、及时、正确实施决策的终身责任追究制度。依据本规定第三十一条、第三十二条规定,对应当进行追责的行政首长、负有责任的其他领导人员和其他直接责任人员,其调职、离职、辞职、退休不影响对其责任追究。  第三十四条 建立重大行政决策失误和未全面、及时、正确实施决策责任倒查机制。决策起草和实施单位应当依照《中华人民共和国档案法》等有关规定,将决策的作出和实施过程中形成的相关材料及时、完整整理归档。依据本规定第三十一条、第三十二条规定,启动责任追究程序时,负责责任追究的主管部门应当根据归档资料倒查责任追究线索和确定责任追究对象。 第三十五条受委托的专家、专业服务机构或者组织在市人民政府重大行政决策过程中违反法律、法规、规章和国家有关规定,或者不履行合同约定,造成严重后果的,有关机关应当依法解除合同,并依法追究直接责任人员相应的法律责任。 第八章附则  第三十六条 区人民政府和市人民政府工作部门应当结合本单位实际制定本规定的具体实施办法。  第三十七条 本规定自2015年9月1日起施行。《市人民政府关于印发〈武汉市人民政府重大决策程序规定(试行)〉的通知》(武政〔2005〕1号)、《市人民政府关于印发〈武汉市人民政府重大行政决策事项专家咨询论证办法(试行)〉和〈武汉市人民政府重大行政决策事项听证办法(试行)〉的通知》(武政〔2006〕18号)同时废止。 武汉市居住证服务与管理暂行办法 2017-03-10 武汉市居住证服务与管理暂行办法   第一章 总则   第一条 为了规范居住证的服务管理,推进城镇基本公共服务和便利常住人口全覆盖,保障公民合法权益,根据《中华人民共和国户口登记条例》、《居住证暂行条例》(国务院令第663号)、《湖北省居住证服务与管理办法》(省人民政府令第391号)等法律、法规和规章规定,结合本市实际,制定本办法。   第二条 在本市居住的非本市户籍的公民可以按照本办法的规定申领武汉市居住证(以下简称居住证)。   第三条 居住证是持证人在本市居住、作为常住人口享受基本公共服务和便利、申请登记常住户口的证明。   第四条 市、区人民政府应当将为居住证持有人提供基本公共服务和便利纳入国民经济和社会发展规划,将提供基本公共服务和便利所需经费纳入财政预算。   第五条 公安机关是居住证管理的主管部门,负责居住登记和居住证的申领受理、制作、发放、签注等工作。公安机关应当根据便民原则,委托社区服务机构从事居住登记和居住证申领受理、发放等工作。   财政、人力资源社会保障、卫生计生、教育、民政、司法、工商、住房保障房管等部门应当按照各自职责,做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。   第六条 政府有关部门应当建立完善非本市户籍人员信息采集制度,加强部门之间居住证持有人信息的互联互通,实现居住登记、卫生计生、社会保障、住房保障等信息资源的整合与共享,为居住证持有人在本市居住提供便利。   第二章 居住证办理   第七条 非本市户籍公民拟在本市行政区域内居住的,应当按照《中华人民共和国户口登记条例》的规定,持本人居民身份证或者其他有效身份证明、居住地址证明向公安机关或者受公安机关委托的社区服务机构(以下简称社区服务机构)申报居住登记,也可以通过互联网申报居住登记。   公安机关及社区服务机构在采集非本市户籍人员信息时,应当提示当事人办理居住登记。   第八条 在本市居住的非本市户籍公民,居住登记时间满半年以上,有下列条件之一的,可以申领居住证:   (一)合法稳定就业;   (二)合法稳定住所;   (三)连续就读。   合法稳定就业,是指被用人单位录用(聘用)、或者被用人单位招收并依法签订劳动合同、或者持有工商营业执照从事经营活动。   合法稳定住所,是指非本市户籍公民在本市具有合法所有权的房屋、合法租赁房屋、用人单位或者就读学校提供的宿舍。   连续就读,是指在本市中小学取得学籍的就读以及在本市中等职业学校、普通高等学校和具有研究生培养资格的科研机构取得学籍并接受全日制学历教育的就读。   第九条 申领居住证的非本市户籍公民,可以到居住地或者工作地的公安机关或者社区服务机构提出申请,也可以通过互联网等方式提出申请。   未满16周岁的未成年人和行动不便的老年人、残疾人等,可以由其监护人、近亲属代为申领居住证。监护人、近亲属代为办理的,应当提供委托人、代办人的合法有效身份证件。   第十条 申请办理居住证应当提交以下证明材料:   (一)居民身份证原件及复印件;   (二)近期免冠1寸登记相片1张;   (三)居住地址证明、就业证明或者就读证明。   居住地址证明包括:房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同、用人单位或者就读学校出具的住宿证明。   就业证明包括:工商营业执照、劳动合同、用人单位出具的劳动关系证明或者其他能够证明有合法稳定就业的材料。   就读证明包括:学生证或者就读学校(机构)出具的能够证明连续就读的材料。   任何个人和单位不得伪造、变造证明材料。   第十一条 公安机关或者社区服务机构收到居住证申请材料后,经审查,材料齐全的,应当受理并出具受理凭证;材料不齐全的,应当当场一次性告知需补交的材料。   公安机关或者社区服务机构应当对申请材料进行审查,符合本办法第十条规定条件的,自受理之日起15个工作日内发放居住证;对不符合申领条件的,应当作出不予发放的决定,并说明理由。   第十二条 首次申领居住证免收证件工本费。   丢失补领、损坏换领居住证证件工本费的收取,按照国家和省有关规定执行。   第十三条 居住证应当载明姓名、性别、民族、本人相片、居民身份证号码、户籍所在地住址、现居住地址、签发机关、有效期限、证件编号等信息。   第三章 公共服务和便利   第十四条 居住证持有人凭居住证在本市享有下列基本公共服务:   (一)基本公共就业服务。居住证持有人可以按照有关规定享受就业信息咨询、求职登记、职业介绍、职业指导等服务;   (二)社会保险服务。居住证持有人可以按照国家、省和市有关规定参加社会保险,享受社会保险待遇;   (三)教育服务。居住证持有人可以为其共同居住生活的子女在居住地申请接受义务教育,由居住地区级教育行政部门统筹安排就读;与居住证持有人共同居住生活的子女,符合国家、省和市有关规定条件的,可以在居住地报名参加高中阶段学校和普通高等学校招生考试;   (四)基本公共卫生服务。居住证持有人及其共同居住生活的子女享有免费建立健康档案、健康教育、孕产妇和儿童保健、传染病防控、儿童接种国家免疫规划疫苗等基本公共卫生服务;   (五)计划生育服务。居住证持有人免费享受婚前医学检查、孕前优生健康检查和计划生育免费技术服务项目及避孕节育等计划生育服务;   (六)住房保障服务。居住证持有人享有在居住地缴存、提取和使用住房公积金,以及按照本市住房保障有关规定,申请保障性住房的权利;   (七)公共文化体育服务。居住证持有人免费享受公共图书馆、博物馆、文化馆、美术馆、科技馆提供的公共文化服务,以及公共体育健身等公共体育服务;   (八)公共交通和旅游服务。符合规定条件的居住证持有人可以享受公共乘车、旅游优惠服务;   (九)法律援助和其他法律服务。居住证持有人可以在本市申请法律援助、人民调解等公共法律服务事项;   (十)国家和本省、市规定的其他基本公共服务。   第十五条 居住证持有人凭居住证在本市享有下列便利:   (一)换领、补领居民身份证;   (二)办理出入境证件;   (三)办理机动车登记;   (四)申领机动车驾驶证;   (五)参加执(职)业资格考试、申请授予执(职)业资格,按照国家和省有关规定申报参加专业技术职务任职资格评审;   (六)办理生育服务登记和其他计划生育证明材料;   (七)符合居住证积分落户条件的,可以根据本人意愿,将常住户口由原户口所在地迁入居住地;   (八)回族、维族等具有土葬习俗的少数民族可以安葬在本市回民公墓,对经济困难的可以减免相关费用;   (九)申请开具居住证明及与身份相关的证明;   (十)国家和本省、市规定的其他便利。   第四章 居住证管理   第十六条 居住证持有人的居住地址发生变化的,应当在3日内持居住证及住所证明材料到现居住地公安机关或者社区服务机构办理信息变更手续。   居住证持有人发现本人的登载信息不真实或者不准确的,可以提供证明材料向居住地公安机关或者社区服务机构申请更正。凡审核属实的,公安机关应当及时更正。   第十七条 居住证每年签注1次。居住证持有人在居住地连续居住的,应当在居住每满1年之日前1个月内,持居住证到居住地公安机关或者社区服务机构办理签注手续。   第十八条 居住证持有人逾期未办理签注手续的,居住证使用功能中止;补办签注手续的,居住证的使用功能恢复,居住证持有人在居住地的居住年限自补办签注手续之日起连续计算。   居住证持有人办理签注手续时,需交验申请人居民身份证;住所、就业或者就读情况发生变化的,还需提交相应证明材料。   公安机关或者社区服务机构应当核实持证人的居住登记。符合条件的,应当即时签注;不符合条件的,应当向持证人说明理由。   第十九条 居住证持有人离开本市居住的,应当到原居住地公安机关或者社区服务机构办理注销登记手续。再次来本市居住的,办理居住登记手续后,居住期限从登记之日起重新计算。   居住地公安机关或者社区服务机构发现居住证持有人不在登记地址居住的,应当注销登记信息,中止居住证使用功能。   居住证损坏难以辨认或者丢失的,居住证持有人应当到受理机构办理换领、补领手续。   居住证持有人换领新证时,应当交回原证。   第二十条 公安机关和社区服务机构及其工作人员对工作过程中所获悉的国家秘密、商业秘密和个人信息应当依法予以保密。   第五章 法律责任   第二十一条 违反本办法规定,法律、法规、规章已有处理规定的,从其规定。   第二十二条 违反本办法规定受到行政处罚的,由有关部门记入本市社会信用信息公共服务平台,供单位和个人按照有关规定查询。   第二十三条 国家机关及其工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:   (一)符合居住证申领条件但拒绝受理、发放;   (二)违反有关规定收取费用;   (三)利用制作、发放居住证的便利,收受他人财物或者谋取其他利益;   (四)将在工作中知悉的居住证持有人个人信息出售或者非法提供给他人;   (五)篡改居住证信息;   (六)其他违法行为。   第六章 附则   第二十四条 本办法自2017年3月1日起施行。市人民政府2011年2月10日发布的《武汉市居住证管理暂行办法》(市人民政府令第215号)同时废止。 市人民政府关于修改《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的决定 2017-03-10 市人民政府关于修改《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的决定        市人民政府决定对《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》作如下修改:     一、将第一条中的“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令,以下简称《征收条例》)及相关法律、法规的规定”修改为“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,以下简称《征收条例》)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省人民政府令第380号)及相关法律、法规的规定”。     二、将第四条第一款第二句修改为“市房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”;删除第二款中的“物价”部门。     三、将第五条第二款修改为“武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区管理委员会(以下简称管委会)受所在地区人民政府的委托,按照本办法的规定,负责实施其管理区域的房屋征收与补偿工作”。     四、在第六条第一款末尾增加“工作费用列入征收成本,具体标准由房屋征收部门会同同级财政部门制定。”     五、删除第九条中的“征收工作人员应当持证上岗”。     六、将第十二条修改为“房屋征收涉及旧城区改建的,所在区人民政府应当组织房管、建设等部门就危房情况、基础设施配套情况进行认定,并公布认定结果,征求公众意见,经确定为危房集中或者基础设施落后的,方可实施旧城区改建”。     七、在第十五条增加一款作为第二款,即“房屋征收部门应当会同同级财政、审计等部门,根据调查结果对征收补偿费用进行测算。”     八、将第十六条第一款中的“区人民政府”修改为“市人民政府或者区人民政府”,“规划”修改为“国土规划”;第二款中的“各区人民政府”修改为“市人民政府”。     九、删除第十七条第一款第(八)项;增加一款作为该条第五款,即“区人民政府在作出房屋征收决定的15日前,应当将其拟订的征收补偿方案向市房屋征收部门报告。”     十、将第二十条第一款中的“应当及时公告”修改为“7日内应当公告”,并在本款末尾增加一句“房屋征收决定自公告之日起生效”;将第三款中的“房屋、土地管理部门”修改为“不动产登记机构”。     十一、将第二十二条第二款修改为“被征收房屋的建筑面积和房屋用途,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准”。     十二、将第三十三条第(一)项中的“其”修改为“公有房屋承租人”。     十三、将第三十五条修改为“征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产,且该房屋已作为公有房屋出租的,对房屋所有权人按照被征收房屋价值100%给予补偿,对住宅房屋承租人按照被征收房屋价值90%给予补偿,对非住宅房屋承租人按照被征收房屋价值70%给予补偿”。     十四、将第四十条第一款修改为:“征收个人住宅,建筑面积不足40平方米(涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的,房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的,按照40平方米给予征收补偿”;将第二款中的“承租人”修改为“公有房屋承租人”。     十五、将第五十二条修改为“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。     十六、在第五十三条中的“构成犯罪的”前增加“依法给予处分”。     十七、将第五十七条中的“并执行政府规定标准租金的承租人”修改为“并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人”。     十八、对个别文字表述和条款顺序作相应修改和调整。   十九、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》根据本决定修改后重新予以公布。本决定施行前已依法作出房屋征收决定的项目,按照原征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。 国土资源部关于印发《不动产登记操作规范(试行)》的通知 2016-06-14 各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,解放军土地管理局,国家海洋局、国家测绘地理信息局,各派驻地方的国家土地督察局,部相关司局和单位:   2016年是巩固拓展不动产统一登记成果,抓好不动产统一登记制度在基层落地的关键年,要力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证。为实现这个目标,切实规范不动产登记工作,进一步明确操作依据,部根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)和《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)等法律法规和规章,在总结地方实践经验的基础上,研究制定了《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》),现予以印发,并就贯彻落实的有关事项通知如下:   一、切实加强机构建设,为实施统一登记提供组织保障   不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的机构作保障。机构建设到位、人员划转到位、职责履行到位是机构建设的基本要求,也是按照《条例》、《实施细则》和《规范》开展工作的先决条件。为确保不动产统一登记制度的顺利实施,各地要尽快落实职责机构整合文件的要求,迅速将文件确定的事项落实到位,切实加强不动产登记机构建设,明确组织架构和领导班子,确保原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗。   不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责,要确保不动产登记机构登记职责的完整性,不得违法违规随意割裂、拆分,不得将不动产登记的审核职责游离于整个登记程序之外,或分割到不同部门办理。各级不动产登记机构在实施不动产统一登记制度过程中,既要做好不动产登记与相关行业监管、交易管理等工作的有效衔接,确保平稳有序,也要严格按照有关规定,全面落实和履行法定职责,以高度负责的态度依法合理审慎开展登记审核,保证登记簿记载的不动产权利真实准确。   二、扎实做好各项技术准备,夯实统一登记工作基础   《规范》进一步细化明确了不动产登记的基本原则、程序和各类不动产登记的申请主体、提交材料、审查要点等内容,规范了登记资料管理和相关文书格式。这些要求要落实到登记资料移交、业务流程再造、数据整合和系统开发、信息平台建设等技术准备工作中。各地要投入充足的技术人员和经费,做好各项技术准备工作。要按照《条例》、《实施细则》的规定,依据《规范》细化的各种登记类型特点,全面梳理,形成一整套规范的登记业务流程。同时,要尽快将不动产登记数据库建设好,建立不动产登记信息系统,满足颁发新证和接入国家级信息平台的需要。   不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记和资料查询的前提,只有依据完整的原始资料开展登记,才能保证登记行为准确高效。《物权法》、《条例》、《实施细则》都明确规定,不动产登记资料应当由不动产登记机构管理;《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发〔2013〕134号)规定,要做好不动产登记资料整合、移交等具体工作;《国土资源部 中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》(国土资发〔2015〕50号)要求在政府的统一组织领导下,做好资料移交等工作;《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国土资发〔2015〕90号)规定,房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理。各级不动产登记机构要按照上述规定,积极争取党委、政府的重视和支持,加强与有关方面的沟通协调,确保登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关登记申请、审核等资料如期移交到位。电子登记资料和纸质登记资料原件必须按计划完整安全同步移交。暂时无法同步移交的,优先移交电子登记资料,再逐步移交纸质登记资料原件。   三、强化登记窗口建设,贯彻便民利民的要求   《规范》在不动产登记窗口建设、规范不动产登记程序等方面做出了细化要求,这些是便民利民的重要措施。各级不动产登记机构要将《规范》的规定落到实处,加强与有关部门的沟通衔接,科学合理设立不动产登记窗口,做好人员配备、岗位设置等窗口建设工作,保证不动产登记工作高效有序。要按照法律和有关规定,抓紧在不动产登记机构的办公场所和门户网站公开申请登记所需的材料目录、示范文本和办理时限等信息,切实方便企业和群众办理不动产登记。   各地要认真落实《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号)“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续,凡是没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消”的规定,对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料,不得要求当事人提供,不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。   四、严格登记信息管理,落实有关信息安全的规定   《规范》对不动产登记信息查询和安全管理做出了具体规定。各级不动产登记机构要充分认识信息安全工作的重要性,按照《规范》的规定,建立健全分级控制、层层把关的不动产登记资料安全保密制度,严把登记资料移交、数据整合建库、信息系统运行、登记业务开展和信息共享查询等关键环节,确保信息安全贯穿于不动产登记工作的全过程。建设符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员管理,通过签订保密协议、开展信息安全风险评估与检查、定期对工作人员进行信息安全教育培训等方式,做到登记信息全方位监管。   各地要全面落实不动产登记资料依法查询制度,除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外,不得随意查询。查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务,未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位以及有关工作人员应当对不动产登记信息保密,除正常办理不动产登记业务外,不动产登记机构工作人员不得随意调取、查阅与办理业务无关的登记信息,也不得泄露不动产登记信息。不动产登记机构不得通过政府信息公开的方式提供不动产登记信息。违反国家规定泄露不动产登记信息的,要严肃处理;对造成信息安全事故或者给他人造成损害的,要依法追究法律责任。   五、加强学习培训,不断提高登记人员素质   《规范》是不动产登记的重要依据之一,是不动产登记制度建设的重要内容,对于推动不动产统一登记制度在基层落地意义重大,有利于不动产登记业务规范化、标准化,有利于便民利民优质服务,有利于登记工作人员熟练掌握业务。各级不动产登记机构要充分认识《规范》的重要意义,精心谋划、合理安排,认真做好学习培训工作。要将学习贯彻《规范》与贯彻落实《条例》、《实施细则》相结合,并作为“能力建设年”活动的一项重要内容,摆上议事日程,做出具体部署,提出明确要求。要通过专题学习、辅导培训、专家解读、业务研讨等方式,一级抓一级,一级培训一级,确保学习培训的时间有保障、人员全覆盖、效果最大化,将《规范》的操作要求落实到不动产登记工作中,提高登记效率,保证登记质量,切实保护权利人合法权益。   本通知有效期5年。 P020160603367678705517附件.doc 土地利用年度计划管理办法 2016-06-01 中华人民共和国国土资源部部令第66号   中华人民共和国国土资源部部令   第66号   《土地利用年度计划管理办法》已经2016年5月10日国土资源部第3次部务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。 部长 姜大明 2016年5月12日   土地利用年度计划管理办法   (1999年2月24日国土资源部第4次部务会议通过 2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订 2006年11月20日国土资源部第5次部务会议第二次修订 2016年5月10日国土资源部第3次部务会议第三次修订)   第一条 为加强土地管理和调控,严格实施土地用途管制,切实保护耕地,节约集约用地,合理控制建设用地总量,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,制定本办法。   第二条 土地利用年度计划的编制、下达、执行、监督和考核,适用本办法。   本办法所称土地利用年度计划,是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地整治补充耕地量和耕地保有量的具体安排。   前款规定的新增建设用地量,包括建设占用农用地和未利用地。   城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用,依照本办法的规定纳入土地利用年度计划管理。   第三条 土地利用年度计划管理应当遵循下列原则:   (一)严格执行土地利用总体规划安排,合理控制建设用地总量和强度,切实保护耕地特别是基本农田,保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;   (二)运用土地政策参与宏观调控,创新计划管理方式,以土地供应引导需求,促进土地利用结构优化和经济增长方式转变,提高土地节约集约利用水平;   (三)坚持绿色发展,实行耕地保护数量、质量、生态并重,确保建设占用耕地与补充耕地相平衡,提高补充耕地质量;   (四)严格执行国家区域政策、产业政策和供地政策,优先安排社会民生建设用地,保障国家重点建设项目和基础设施项目用地;   (五)坚持协调发展,统筹区域、城乡建设用地,促进国土空间开发格局优化。统筹存量与新增建设用地,促进存量用地盘活利用,严格控制农村集体建设用地规模;   (六)尊重群众意愿,维护群众土地合法权益,保障群众共享城镇化发展成果。   第四条 土地利用年度计划指标包括:   (一)新增建设用地计划指标。包括新增建设用地总量和新增建设占用农用地及耕地指标;   (二)土地整治补充耕地计划指标;   (三)耕地保有量计划指标;   (四)城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标。   各地可以根据实际需要,在上述分类的基础上增设控制指标。   第五条 土地利用年度计划中,新增建设用地计划指标,依据国民经济和社会发展计划、国家区域政策、产业政策、土地利用总体规划以及土地利用变更调查成果等确定。   土地整治补充耕地计划指标,依据土地利用总体规划、土地整治规划、建设占用耕地、耕地后备资源潜力和土地整治实际补充耕地等情况确定。   耕地保有量计划指标,依据国务院向省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标确定。   城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标,依据土地利用总体规划、土地整治规划等专项规划和建设用地整治利用等工作进展情况确定。   第六条 国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础,根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况,测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。   第七条 需国务院及国家发展改革委等部门审批、核准和备案的重点建设项目拟在计划年度内使用土地,涉及新增建设用地的,由行业主管部门按项目向国土资源部提出计划建议,同时抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市国土资源主管部门以及发展改革部门。   第八条 县级以上地方国土资源主管部门,以本级土地利用总体规划安排为基本依据,综合考虑本地规划管控、固定资产投资、节约集约用地、人口转移等因素,测算本地未来三年新增建设用地计划指标控制规模,以此为基础,按照年度间相对平衡的原则,会同有关部门提出本地的土地利用年度计划建议,经同级政府审查后,报上一级国土资源主管部门。   计划单列市、新疆生产建设兵团的土地利用年度计划建议在相关省、自治区的计划建议中单列。   第九条 国土资源部会同国家发展改革委根据未来三年全国新增建设用地计划指标控制总规模,结合省、自治区、直辖市和国务院有关部门提出的计划指标建议,编制全国土地利用年度计划草案,纳入国民经济和社会发展计划草案,报国务院批准,提交全国人民代表大会审议确定后,下达各地执行。   第十条 全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团。   国务院及国务院有关部门、中央军委或者中央军委授权的军队有关机关审批、核准、备案的单独选址重点基础设施建设项目,所需的新增建设用地计划指标不下达地方,在建设项目用地审批时直接安排。其它项目所需的新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标、工矿废弃地复垦利用指标等每年一次性全部下达地方。   新增建设用地计划指标下达前,各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团,可以按照不超过上一年度国家下达新增建设用地计划指标总量的百分之五十预先安排使用。   第十一条 城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标,由国土资源部会同国家发展改革委依据全国人民代表大会审议通过的全国土地利用年度计划总量指标,根据各地经济社会发展状况、规划安排、农村建设用地状况、资源潜力和相关工作进展情况,提出分解方案并下达地方执行。   第十二条 省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解,经同级人民政府同意后下达。省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当将分解下达的土地利用年度计划报国土资源部。   省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当根据省级重点建设项目安排、建设项目用地预审和市县建设用地需求,合理确定预留省级的土地利用计划指标和下达市县的土地利用计划指标,并保障农村居民申请宅基地的合理用地需求。市县的土地利用计划指标应当一次性全部下达。   第十三条 新增建设用地计划指标实行指令性管理,不得突破。   批准使用的建设用地应当符合土地利用年度计划。凡不符合土地利用总体规划、国家区域政策、产业政策和供地政策的建设项目,不得安排土地利用年度计划指标。   没有土地利用年度计划指标擅自批准用地的,按照违法批准用地追究法律责任。   第十四条 土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。   因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的,按规定程序报国务院审定。   因地震、洪水、台风、泥石流等重大自然灾害引发的抗灾救灾、灾后恢复重建用地等特殊情况,制定灾后重建规划,经发展改革、国土资源、民政等部门审核,省级以上人民政府批准,可以先行安排新增建设用地指标,列出具体项目,半年内将执行情况报国土资源部。   水利设施工程建设区域以外的水面用地,不占用计划指标。   第十五条 县级以上地方国土资源主管部门应当加强土地利用年度计划执行监管,严格执行土地利用年度计划指标使用在线报备制度,对土地利用年度计划指标使用情况及时进行登记,并按月在线上报。   国土资源部依据在线报备数据,按季度对各省、自治区、直辖市土地利用计划安排使用情况进行通报。   第十六条 省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当加强对土地利用年度计划执行情况的跟踪检查,于每年一月底前形成上一年度土地利用年度计划执行情况报告报国土资源部,抄送同级发展改革部门。   第十七条 上级国土资源主管部门应当对下级国土资源主管部门土地利用年度计划的执行情况进行年度评估考核。土地利用年度计划以每年一月一日至十二月三十一日为考核年度。   新增建设用地计划执行情况考核,以农用地转用审批、土地利用变更调查等数据为依据,重点考核新增建设用地总量、新增建设占用耕地计划执行情况和农村宅基地指标保障情况。   城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标考核,重点考核实施管理、进展成效、群众满意度、整治利用质量等情况。   第十八条 土地利用年度计划执行情况年度评估考核结果,应当作为下一年度土地利用年度计划编制和管理的重要依据。   对实际新增建设用地面积超过当年下达计划指标的,视情况相应扣减下一年度计划指标。   对建设用地整治利用中存在侵害群众权益、整治利用未达到时间、数量和质量要求等情形,情节严重的,扣减下一年度用地计划指标。   第十九条 节余的新增建设用地计划指标,经国土资源部审核同意后,允许在三年内结转使用。   第二十条 本办法自发布之日起施行。 中华人民共和国物权法 2016-05-25   (2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)   目 录   第一编 总 则   第一章 基本原则   第二章 物权的设立、变更、转让和消灭   第一节 不动产登记   第二节 动产交付   第三节 其他规定   第三章 物权的保护   第二编 所有权   第四章 一般规定   第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权   第六章 业主的建筑物区分所有权   第七章 相邻关系   第八章 共有   第九章 所有权取得的特别规定   第三编 用益物权   第十章 一般规定   第十一章 土地承包经营权   第十二章 建设用地使用权   第十三章 宅基地使用权   第十四章 地役权   第四编 担保物权   第十五章 一般规定   第十六章 抵押权   第一节 一般抵押权   第二节 最高额抵押权   第十七章 质权   第一节 动产质权   第二节 权利质权   第十八章 留置权   第五编 占有   第十九章 占有   附 则   第一编 总 则   第一章 基本原则   第一条 为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。   第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。   本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。   本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。   第三条 国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。   国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。   国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。   第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。   第五条 物权的种类和内容,由法律规定。   第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。   第七条 物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。   第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。   第二章 物权的设立、变更、转让和消灭   第一节 不动产登记   第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。   依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。   第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。   国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。   第十一条 当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。   第十二条 登记机构应当履行下列职责:   (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;   (二)就有关登记事项询问申请人;   (三)如实、及时登记有关事项;   (四)法律、行政法规规定的其他职责。   申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。   第十三条 登记机构不得有下列行为:   (一)要求对不动产进行评估;   (二)以年检等名义进行重复登记;   (三)超出登记职责范围的其他行为。   第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。   第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。   第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。   第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。   第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。   第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。   不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。   第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。   预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。   第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。   因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。   第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。   第二节 动产交付   第二十三条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。   第二十四条 船舶、航空器和 机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。   第二十五条 动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。   第二十六条 动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。   第二十七条 动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。   第三节 其他规定   第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。   第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。   第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。   第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。   第三章 物权的保护   第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。   第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。   第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。   第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。   第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。   第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。   第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。   侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。   第二编 所有权   第四章 一般规定   第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。   第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。   第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。   征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。   征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。   任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。   第四十三条 国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。   第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。   第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权   第四十五条 法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。   国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。   第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。   第四十七条 城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。   第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。   第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。   第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。   第五十一条 法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。   第五十二条 国防资产属于国家所有。   铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。   第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。   第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。   第五十五条 国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。   第五十六条 国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。   第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。   违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。   第五十八条 集体所有的不动产和动产包括:   (一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;   (二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;   (三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;   (四)集体所有的其他不动产和动产。   第五十九条 农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。   下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:   (一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;   (二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;   (三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;   (四)集体出资的企业的所有权变动等事项;   (五)法律规定的其他事项。   第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:   (一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;   (二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;   (三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。   第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。   第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。   第六十三条 集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。   集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。   第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。   第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。   国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。   第六十六条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。   第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。   第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。   企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。   第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。 物权法规定:小区车位车库应首先满足业主需要 解读物权法:法律法规未禁止抵押财产均可抵押 解读物权法:物权法明确保护“阳光权” 解读物权法:禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产 物权法明确:公私财产平等保护 解读物权法:单位个人不得贪污挪用私分补偿费 解读物权法:满70年后住宅建设用地使用权自动续 广州开发商规避物权法新规紧急卖车位(图) 特别策划 物权法草案七审之变 第六章 业主的建筑物区分所有权 http://www.sina.com.cn 2007年03月19日13:57 新华网   第六章 业主的建筑物区分所有权   第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。   第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。   第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。   业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。   第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。   第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。   建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。   占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。   第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。   地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。   第七十六条 下列事项由业主共同决定:   (一)制定和修改业主大会议事规则;   (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;   (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;   (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;   (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;   (六)改建、重建建筑物及其附属设施;   (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。   第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。   第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。   第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。   对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。   第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。   第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。   业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。   第七章 相邻关系   第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。   第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。   第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。   对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。   第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。   第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。   第八十九条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。   第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。   第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。   第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。   第八章 共有   第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。   第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。   第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。   第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。   第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。   第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。   第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。   第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。   共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。   第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。   第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。   第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。   第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。   第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。   第九章 所有权取得的特别规定   第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:   (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;   (二)以合理的价格转让;   (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。   第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。   第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。   第一百零九条 拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。   第一百一十条 有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。   第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。   第一百一十二条 权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。   权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。   拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。   第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。   第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定。   第一百一十五条 主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。   第一百一十六条 天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。   法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。   第三编 用益物权   第十章 一般规定   第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。   第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。   第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度,但法律另有规定的除外。   第一百二十条 用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。   第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。   第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。   第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。   第十一章 土地承包经营权   第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。   农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。   第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。   第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。   前款规定的承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。   第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。   县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。   第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。   第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。   第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。   因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包法等法律规定办理。   第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的,依照其规定。   第一百三十二条 承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。   第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。   第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。   第十二章 建设用地使用权   第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。   第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。   第一百三十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。   工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。   严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。   第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。   建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:   (一)当事人的名称和住所;   (二)土地界址、面积等;   (三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;   (四)土地用途;   (五)使用期限;   (六)出让金等费用及其支付方式;   (七)解决争议的方法。   第一百三十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。   第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。   第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。   第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。   第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。   第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。   第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。   第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。   第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。   第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。   第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。   非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。   第一百五十条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。   第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。 第十三章 宅基地使用权 http://www.sina.com.cn 2007年03月19日13:57 新华网   第十三章 宅基地使用权   第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。   第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。   第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。   第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。   第十四章 地役权   第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。   前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。   第一百五十七条 设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。   地役权合同一般包括下列条款:   (一)当事人的姓名或者名称和住所;   (二)供役地和需役地的位置;   (三)利用目的和方法;   (四)利用期限;   (五)费用及其支付方式;   (六)解决争议的方法。   第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。   第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。   第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。   第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。   第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。   第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。   第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。   第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。   第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。   第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。   第一百六十八条地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:   (一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;   (二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。   第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。   第四编担保物权   第十五章一般规定   第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。   第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。   第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。   第一百七十二条设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。   担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。   第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。   第一百七十四条担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。   第一百七十五条第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。   第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。   第一百七十七条有下列情形之一的,担保物权消灭:   (一)主债权消灭;   (二)担保物权实现;   (三)债权人放弃担保物权;   (四)法律规定担保物权消灭的其他情形。   第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的,适用本法。   第十六章 抵押权   第一节 一般抵押权   第一百七十九条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。   前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。   第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:   (一)建筑物和其他土地附着物;   (二)建设用地使用权;   (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;   (四)生产设备、原材料、半成品、产品;   (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;   (六)交通运输工具;   (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。   抵押人可以将前款所列财产一并抵押。   第一百八十一条 经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。   第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。   抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。   第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。   第一百八十四条 下列财产不得抵押:   (一)土地所有权;   (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;   (三)学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;   (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;   (五)依法被查封、扣押、监管的财产;   (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。   第一百八十五条 设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。   抵押合同一般包括下列条款:   (一)被担保债权的种类和数额;   (二)债务人履行债务的期限;   (三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;   (四)担保的范围。   第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。   第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。   第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。   第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。   依照本法第一百八十一条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。   第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。   第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。   抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。   第一百九十二条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。   第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。   债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。   第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。   抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。   抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。   第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:   (一)债务履行期届满,债权未实现;   (二)抵押人被宣告破产或者被撤销;   (三)当事人约定的实现抵押权的情形;   (四)严重影响债权实现的其他情形。   第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。   前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。   第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。   第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:   (一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;   (二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;   (三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。   第二百条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。   第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。   第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。    第二节 最高额抵押权   第二百零三条为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。   最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。   第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。   第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。   第二百零六条有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:   (一)约定的债权确定期间届满;   (二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;   (三)新的债权不可能发生;   (四)抵押财产被查封、扣押;   (五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;   (六)法律规定债权确定的其他情形。   第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节一般抵押权的规定。 第十七章 质权 http://www.sina.com.cn 2007年03月19日13:57 新华网   第十七章 质权    第一节 动产质权   第二百零八条为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。   前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。   第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。   第二百一十条设立质权,当事人应当采取书面形式订立质权合同。   质权合同一般包括下列条款:   (一)被担保债权的种类和数额;   (二)债务人履行债务的期限;   (三)质押财产的名称、数量、质量、状况;   (四)担保的范围;   (五)质押财产交付的时间。   第二百一十一条质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。   第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。   第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。   前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。   第二百一十四条质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,给出质人造成损害的,应当承担赔偿责任。   第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。   质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以要求质权人将质押财产提存,或者要求提前清偿债务并返还质押财产。   第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。第二百一十七条质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当向出质人承担赔偿责任。   第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。   第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。   债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。   质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。   第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。   出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成损害的,由质权人承担赔偿责任。   第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。   第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。   最高额质权除适用本节有关规定外,参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。   第二节权利质权   第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:   (一)汇票、支票、本票;   (二)债券、存款单;   (三)仓单、提单;   (四)可以转让的基金份额、股权;   (五)可以转让的注册 商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;   (六)应收账款;   (七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。   第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的,当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自有关部门办理出质登记时设立。   第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。   第二百二十六条以基金份额、股权出质的,当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的,质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。   基金份额、股权出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。   第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。   知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。   第二百二十八条以应收账款出质的,当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。   应收账款出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。   第二百二十九条权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节动产质权的规定。   第十八章 留置权   第二百三十条 债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。   前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。   第二百三十一条 债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。   第二百三十二条 法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。   第二百三十三条 留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。   第二百三十四条 留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。   第二百三十五条 留置权人有权收取留置财产的孳息。   前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。   第二百三十六条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间,但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。   留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。   第二百三十七条 债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。   第二百三十八条 留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。   第二百三十九条 同一动产上已设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。   第二百四十条 留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。   第五编 占有   第十九章 占有   第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。   第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。   第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。   第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。   第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。   占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。   附 则   第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。   第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行。